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景区旅游策划产品同质化严重,康养休闲度假如何大转型?

景区旅游策划产品同质化严重,康养休闲度假如何大转型?

熊大寻旅游策划公司/文

自改革开放以来,中国旅游经过40多年的发展,从旅游景区规划到旅游产品策划,发生了很大变化,近年旅游热潮兴起,从“吃住行游购娱”到“康体养休”,康养休闲度假逐渐成为一种常态的生活模式。

旅游产品四大类,观光旅游,休闲度假,商务旅游,特种旅游。结构性变化,结构性调整,度假成为重中之重。这里面现在正在发生一个结构性的变化,多年以来我们是以观光旅游为主体,这些年以来,大家在向休闲度假转化。单一的观光旅游模式现在大家也感觉到这个路走起来有点困难了,所以很多景区现在都在调整,都在丰富,这是一种结构性的变化,自然就产生一种结构性的调整。在这个过程中,度假成为重中之重。以云南为例,云南有很多自然景区,自然风光无限,但在二十世纪初,云南旅游发生了一次悄无声息却影响巨大的深刻转型!当时笔者提出了云南旅游发展战略:卖民族风情只能让人观光旅游、走马观花,只有转型为卖小资情调和诗意栖居,才能承接中国进入中产阶级为代表的橄榄型社会的形势,实现转型升级,吸引小资白领和中产到大理、丽江和香格里拉为代表的旅游城市度假休闲和定居,才能真正开创中国从观光旅游进入休闲度假深度旅游的时代!

1999年笔者首先通过策划,从《消失的地平线》一书中找到香格里拉的地标卡拉卡尔峰就是云南梅里雪山主峰卡瓦格博,笔者在梅里雪山周边第一个发现当地法器和白塔顶部都有独一无二的“日月神符”,刚好吻合“香格里拉”藏语译为“心中的日月”,于是把梅里雪山和卡瓦格博峰定位为“香格里拉的标志”,从而找到了香格里拉在云南的重大依据和关键证据!让中甸和迪庆戴稳了“香格里拉”的大帽子,成为白领中产心中的梦想天堂,实现了从藏族风情到小资天堂的转型。

2002年笔者对整个大理旅游进行了转型升级,不再卖“五朵金花的故乡”而是推出“风花雪月,自在大理”这一浪漫、小资、拥有无穷想象空间的定位,让大理特色从此等于“风花雪月”,至今为止被评价为中国最美的旅游形象口号。通过“风花雪月”品牌的推出让大理从白族风情转型到了浪漫之都。这一特色概念一经推出,2003年就实现了大理旅游游客的分水岭,从过去持续了20多年的每年三百万游客一下变成每年六百万游客,就是这一年实现的历史性增长两倍游客量!

最后的结果是,大理洱海以西全部开发完毕,实在人满为患被迫硬着头皮、顶着破坏生态的压力开发了洱海以东,因为客商来得太多了,投资需求太旺了,没有办法,一切为了发展,目前一个机场不够用,第二个机场也已经建好了,也在海东。

一、度假生活,大行其道

1、刚性需求

2015年,全国67.7万亿GDP,增长6.9%。产业结构:9.0:40.5:50.5,转折性的标志。铁路运营里程12.1万公里,其中高铁1.9万公里,占世界60%以上。高速公路12万公里。城市化发展,需求拉动与供给推动;从制造业大国到服务业大国;从休闲度假需求到休闲度假产业;从规模时代到质量时代。度假需求已经变成一种刚性需求。中国现在已经变成工业化发展的中后期,发展阶段到了这么一个阶段,所以城市化发展形成需求的拉动,这样就需要供给的推动。我们现在在讲供给侧改革,旅游方面的供给侧改革一个关键就是结构性的不合理。结构性的短缺就是我们的短板,就中国的旅游发展目前来看,最大的结构性短缺就是度假,我们缺乏度假产品。现在从休闲度假需求到休闲度假产业,这个过程已经起来了。

进一步的要求就是从规模时代到质量时代。我们现在不能再讲强化规模了,。全国2万多家景区,5A景区217家,从数量上来说只占到了1%,我们能够用1%来替代99%的情况吗?当然,从市场的规模来说,这217家5A景区大体上占了市场总规模的30%到40%。可是反过来就说明一个情况,我们这99%的景区只占到了60%左右,这些景区的经营不可能好。所以我们多数景区叫做勉强维持,一部分景区叫做亏损经营,少数景区是赚的盆满钵满,为什么旅游业贫富分化如此严重?远远超过其他行业!因为旅游业有其独一无二的特殊性,旅游是最难做的行业!超远距离消费、面对全国竞争、难于重复消费、无法培育客户忠诚度。这些都是其他行业不可想象的。房地产就产品来说虽然也是一次性消费,但是开发商的品牌能形成忠诚度,能培养大批粉丝跟着开发商的足迹购买产品。但是旅游不是。没听过哪个景区开发商被游客追着跑的,所有行业有的特点和好处,在旅游上都彻底丧失了。正因为旅游的这种特殊性,中国已经有上千个老板把前半生的财富全部陷在了景区的坑里。这些老板都是身经百战的商场高手,但是以前行业的经验根本无法带到旅游景区里来。以前的方法论和商战技巧到了旅游业来全部不好使。这是景区的结构性的问题。

就景区这块来说,中国的观光旅游资源世界一流,无论是从品质还是从数量,都是一流的,现在基本可以满足需求。但是为什么大家还觉得景区不够用?两个原因:第一个原因,假日制度的问题,就是再增长一倍,到了黄金周的时候照样是人满为患,就是再增长五倍也还是这样,为了短期的高峰性需求我们来追求这种增长,这显然是错误的。第二个原因是因为我们缺乏相应的休闲度假产品,所以景区对休闲度假有一种替代。如果有很好的休闲度假产品,黄金周的时候不去景区,肯定到哪儿去度假,因为现在我们这样的产品缺乏,所以黄金周的时候大  家还是集中到景区,这就是双重误区造成了双重的错觉。

为什么说观光是景区为王?中国一流的观光资源在20世纪80年代已经进入市场了,四个典型:黄山、九寨沟,这是两个自然资源的典型;故宫、兵马俑,这是两个人文资源的典型,在世界上都是顶级的,到今天为止仍然是中国旅游在国际上的代表。二流的观光资源90年代已经进入市场,我们现在再开发景区,你能找着好的资源吗?观光资源要求的是震撼性的,无论是自然还是人文,都要求震撼性的东西。这样的东西我们现在还有多少?基本上已经没有了。没有震撼性的自然观光资源我们就不能做旅游了吗?笔者有一句话:我们经手的项目,一定发现世界奇观!如果没有,就去创造!老天不给,那我们就自己去创造震撼性的东西。2013年笔者到江苏溧阳天目湖实地考察,重新整合了当地的旅游资源,以超常规的旅游策划以及震撼性的旅游创意,实现了天目湖的完美蜕变!笔者认为,建筑就是景点,建筑必须要震撼!让人非看不可,不看后悔!传统的建筑思路是建筑只要可以住人、办公和卖东西就行,这是极度错误的理念,在这个传统建筑理念的指导下,中国城市全城一面,香港人形容是“石屎森林”,没有任何观赏价值和文化内涵,十几年后变成旧城改造的对象。这是世界上最大的浪费!建筑加上震撼性的创意,就可以变成奇观、变成一个城市和区域甚至国家的名片。

笔者认为,一个震撼性创意建筑可以一年吸引上百万外地游客!可以为城市创造一个旅游项目,可以创造十亿产值和拉动万人就业!如巴黎艾菲尔铁塔、迪拜帆船酒店,一个建筑可以创造一个产业!一个建筑可以挽救一个城市!

根据上述**性的设计理念,我们根据天目湖的名字“天目”二字,天目即天眼,天眼人人都听说过,但是现实中没有。这就是一个历史性机会!我们创意了设计了“天眼”项目:

“天眼”是一个佛教建筑,建于天目湖边最高的山顶,“天眼”高99米,顶部是天之眼,通过灯光和LED屏营造神圣空灵的天眼奇观。内部是一个庙堂,中有大佛,顶部天花板是巨型电子屏营造的巨大天眼,变幻显示不同的的“天眼”奇观:云层打开天光射下、佛祖之眼、菩萨之眼等等。人入其中,霞光万道,声光电起,梵音高唱,天眼打开,震撼人心!让人立即倒头便拜。庄严神圣超越所有!

四面墙壁有九千九百九十九个小佛龛,老板一人捐九万九千元可供奉一尊小佛。为什么?这又由让人非掏钱不可的理由:老天照看你全家。天的眼睛,随时照着你、看着你供奉的佛,试想一下,谁不想被老天照看?谁不愿掏钱?

建筑就是景点!就是让人非来不可的成功景点!

2、创新发展

首先是观念的变化,社会观念的变化:从“不会休息就不会工作”到“工作是为了休闲”。幸福成为主旋律,制造业发展缓解短缺,服务业发展实现便利,旅游业发展提升幸福。旅游的发展,第一是柔性发展:中国形象,生活内容,文化内涵,感**流;第二是整合发展:借助资源,整合产品,促进增量,拉动存量;第三是关联发展:需求支撑,市场平台,关联体系,各得其所;第四是科学发展:认识规律,把握规律,优化结构,提高水平。我们要从这个角度来认识五大幸福产业的统领地位。怎么统领?就需要把这几个发展谋求好。目前中国,环境、资源、市场三大短缺,资源可以进口,市场可以开拓,而环境基本无可替代。短缺必然升值,环境竞争力将成为城市发展根本且长远的竞争力,这也是度假区的根本优势所在。但是,绿色GDP和人文GDP仍然不能替代经济GDP,需要构建新型产业,建设新兴平台,休闲城市和度假产业被历史推上前台。

第一,消费浪潮。休闲度假的排浪式消费,贫困时期追求吃穿用,小康追求住行游,中等发达追求闲文康,发达时期追求多新奇。就整个经济而言,排浪式消费的现象已经过去了。但是在旅游领域,排浪式的消费仍然很强烈,就是我们的假日制度决定的。所以我的看法,我们的黄金周制度一定要取消。这个话一般人不敢说,政府说这个话怕得罪老百姓,专家说这个话也怕得罪老百姓。实际上黄金周开始的时候利大于弊,17年的黄金周制度,中间也做过调整,现在来看是弊大于利。最大的一个弊是由于黄金周的存在,就使很多人有理由说我们的带薪休假制度已经落实了。国务院提出来2020年全国基本落实带薪休假制度,但是我看现在没有人推动,可是有一个说辞,由于有黄金周,大黄金周、小黄金周,就说我们假日不少了,我们可以不积极推行。实际上恰恰是在这一点上,不仅是对老百姓的福利有影响,对我们旅游行业的发展是根本性的影响。这就涉及到一个问题,就是我们如何配置资源,按照高峰期配置资源,这是最蠢的做法,没有一个国家会这么做。但是由于我们现在这种状态,大家不得不按高峰期来配置资源,这应该说是一种误导。我经常碰到地方官在说,停车场得扩大,黄金周的时候,马路上都停着车,这很自然。还有一个方面的误导比如说国家旅游局刚开始搞黄金周的时候提了四个词,叫做安全、秩序、质量、效益,当时开会的时候我就提出来,不能把好话都说尽了,黄金周安全第一、秩序第二,谈不上质量和效益,黄金周期间的质量一定低于平时的质量,这是毫无疑问的。效益更谈不上,一说黄金周赚的盆满钵满,这完全是误导。只不过是老百姓把比较均衡应该花的钱现在集中消费了,而且收入怎么能够等于效益呢?怎么能叫赚的盆满钵满?也就是收入在那个阶段集中性的增加了,里面成本必然提高,效益一定下降。这个东西对于我们将来度假发展是一个非常关键的问题,甚至可以说是一个决定性的因素。如果说国民的假期能够均衡了,尤其是带薪休假制度起来了,大家就绝不会挤在黄金周期间去度这个假。至少度假可以找好的季节,那时候会有度假季,比如说7、8、9三个月,或者是7、8、9、10四个月,这是集中的国民度假季,4、5月份是集中的国民度假季,一年至少六个月来度假,这样配置资源,搞建设,打市场,就都好办了。但是现在看起来,由于已经形成了一种刚性需求,现在大体上暑期变成了中国人主要的度假季。

第二,竞争热潮。政府主导形成热点,企业跟进形成热流,消费兴起形成热潮。这就构成了一个上下呼应,政府企业呼应的这样一个竞争热潮。

第三,发展机遇。观光旅游淡化,休闲度假兴起,这是度假区发展的一个历史性机遇。

3、基本格局

第一,度假格局基本形成,度假产品体系尚待完善。从1992年开始,度假格局基本形成,但是度假的产品体系尚待完善。比如像北京郊区有一个百里画廊,就是有一条乡村公路,公路两边种了不少的花,大家觉得不错,然后一堆农家乐起来了,就变成了一个百里画廊,一到周末马路上全是车,为什么?产品少,这是一个根本问题。

第二,缺乏国际竞争力,资源不足,产品不高,价格不低,需求外溢。全国现在面临的都是这么一个局面,那么我们就得研究了,市场的实质性需求到底是什么?但是我们这种状况显然不行。

第三,国内的同质化严重。多数是大众产品对应周边市场,严格的说,这类产品是休闲产品,不是度假产品。比如温泉,全国现在5000多处温泉,开发出来的温泉度假村3000多个,基本上每个县有一个,所以温泉不是稀缺资源。但是温泉的特点就是同质化严重,而且大部分产品是周边市场,所以这个事情往下大规模的拓展有困难。但是能够把你的品质维持住,能够形成稳定的客群,这就算不错了。

第四,自然环境不足,雾霾严重。我们现在叫市场条件好,自然环境差。这两年大力治理雾霾,还真是感受到了一些效果。整个东部中国,半个中国一路雾霾,乡村比城市还严重,憋的城市人都没地方跑了。像北京这样的大城市,城市规模又大,又挤,又忙,又乱,又脏,有点时间大家就要跑出去,往哪儿跑?但是现在确实有这个问题,就是自然环境不足。所以现在哪个地方环境好,哪个地方就有发展。另外一方面,加强度假区的建设、度假产品的培育,最重要的就是环境,有一个好环境比什么都重要。

第五,户外产品不足,难以适应市场。户外产品不足和我们的需求有关,我们中国人作为一个农耕民族,对户外活动从来不积极,这是一个农耕民族的历史特点。第二个问题,独生子女政策,这个政策让我们的孩子们很难从事户外活动。比如说我们小的时候,每年学校要组织春游和秋游,是我们上小学的时候最盼望的事情,现在放春假、放秋假绝不组织活动,学校组织,万一出事怎么办?都是独生子女,所以就使得中国的户外产品严重不足。可是现在情况不同了,80后的户外概念强化,包括现在放开独生子女政策,将来户外运动大行其道,可是我们现在这些东西不足,就使得我们的度假产品吸引力不足。

这就需要我们研究几种新模式,深圳叫无中生有,上海是有中生好,杭州是好中生优,成都是优中生特。但是这几种是城市发展模式,或者叫城市旅游模式,严格地说,还不是度假发展的模式,度假发展有另外一种模式。总体而言是我们缺乏顶级资源,所以必须另辟蹊径,扬长避短,开拓前进。一是长短比较,一个地方,你的长究竟在哪儿?短究竟在哪儿?这是长短的比较。我们经常认识的过分,走遍全国都是我这儿旅游资源非常丰富,我没听到一个地方说我的旅游资源不足,非常丰富你怎么没有起来?要不然就是我的旅游资源顶级,顶级怎么没起来?这是我们认识上的偏差,实际上更重要的是产品。再比如一说就是我们现在交通很棒,这几年中国交通基础设施的发展可以说达到了世界一流水平,哪儿的交通都有巨大的改观。但是交通归交通,区位归区位,交通条件好了,区位条件变不了,这是一个最基本的问题。二是扬长避短,把长处发挥出来,把短处避掉。三是化短为长。比如说从观光的角度是短处,但是如果从休闲度假的角度,可能就是长处。广东这点认识很明确,在90年代的时候广东就是一句话,讲观光资源,广东在全国是弱的,讲休闲度假资源,广东在全国是强的,所以要做最强的休闲度假大省,这个判断就可以,就没有强调有多少名山大川,有多少名胜古迹。很多地方是很有说头,很少看头,很没玩头,那这个地方到底怎么搞?就涉及到这个问题。所以我们在度假方面需要研究另辟蹊径,也就意味着我们进入工业化发展中后期,但是要跨越进入后工业发展时期。后工业化阶段有一系列的特征,服务业成为产业主体;科技、金融、文化、休闲产业主导;创新成为社会潮流;智慧发展大行其道;区域环境极大好转;区域品牌不断提升;民众生活幸福指数高;休闲度假成为生活要素。这也是市场特征,也是发展特征,我们要对应这些特征。

二、关于度假产品

1、发展态势

(1)体系化发展。我们现在体系有这么几个方面:

第一类。度假城市。度假城市国内还没有形成这种概念,但是有一批城市有这方面的潜质,往这方面只要引导就可以发展起来。比如说辽宁的兴城,山东的烟台、威海,包括扬州、苏州等等一批这样的城市都可以成为度假城市。这种度假城市的发展,将来可以构建成度假城市群。因为这个事情我们做过专题研究,在国际上也有这样的案例,也有这样的模式。其中一类是这个城市自然这方面很好,比如说长春,一个森林城市,一个净月潭,基本上长春的城市格局就形成了,就是城市山林、城市湖泊、城市度假。再比如说银川,西北的城市也完全有这样的条件。再一类就是文化类的非常强,像扬州就是这样。

第二类,滨海度假。这是世界的主体模式,但是中国资源不足。一个方面在于气侯,比如说辽宁、河北、山东这些地方,沙滩条件比较好,尤其是山东,水质条件还可以,但是气侯不行,如果一年只能做三个月,这个事就可以不干了,可是恰恰那个地方现在基本上一年三个月。到了江、浙、沪,应该说气侯条件好一点,但是滨海条件很差,没有沙滩。到了福建,沙滩不错,气侯条件也可以,但是台风很厉害,比如说像平潭岛一年120年的大风,怎么做?到了广东,珠江出海口,珠三角没有好沙滩。到了广西北部湾,应该说气侯、沙滩、海水都很好,可是现在大港口、大工业、核电站、高速公路全上去了,已经把北部湾做度假的基本条件破坏了。所以最后只剩一个海南岛。

第三类,湖泊度假。湖泊度假一个最大的问题就是污染,我们大的湖泊基本都污染了,这些年治理污染应该说情况好多了。90年代的时候在滇池,风吹过来熏的流眼泪,湖水绿的像油漆一样,这是90年代。一说昆明四菜一汤,这么一盆汤怎么发展?但是这些年治理看见到效果了,至少这个湖正常了。但是要达到历史上那种情况,早着呢。但是这是一个普遍的情况,湖泊度假难以大规模发展。千岛湖应该说是中国湖泊度假做的不错的地方,但是前年杭州市政府决定千岛湖作为杭州城市的备用水源水库,就这一条,千岛湖不要谈发展了。千岛湖的投资密度很大,大概上千亿投资都进去了,如果明确作为水源水库,至少得拆几百亿才能确保这个水源的水质。

第四类,山地度假。这两年一个新的态势就转向山地度假,一个长白山国际度假区投资240亿,到现在五年了,像点样了,因为是滚动发展,一开始严格地说就想做房地产,做一个小镇,后来发现不灵,必须得有玩的产品才能吸引人,然后就逐步增加玩的东西。到冬天是旺季,冬天42条雪道,应该说现在已经成型了,通过这种滚动发展的格局,就叫长白山国际度假区,连旅游两个字都没有,实际上对市场认识很明确。包括万达在西双版纳投资的项目,就叫西双版纳国际度假区,投资150亿。虽然房子要说起来4500、5000这样的房子,问题是云南这个市场不可能消化,全国的市场到版纳去消化你的度假区也有难度,所以我不是很看好。里面最关键的就是没有真正王牌性的度假产品。长白山的王牌产品就是滑雪和户外运动,中国2022年举办世界冬奥会,会培育3亿冰雪人口,3亿冰雪人口就必然需要消化,那儿就是最好的消化地。

第五类,乡村度假。在中国的度假,真正有希望,也是真正可以大众化的,能够容纳需求的是乡村度假。乡村度假是以生态文化为主题,而且有一个好处是培育新的模式,我们现在的问题在于大家满足于农家乐,农家乐这种产品也同样会长期持续的存在,但是永远作为主体是不行的,农家乐大众产品,周边市场。第二个层面叫做乡村休闲。乡村休闲产品对应的就是中程市场、中端市场。比如说在普洱要做农家乐,普洱一共多少人口?农家乐怎么可能发展?不可能,可是要做休闲,周边的客源就会过去。第三个层面叫乡村度假,乡村度假对应的是远程市场、高端产品。最典型的就是莫干山下洋家乐,裸心谷是一对国际夫妻干的,租赁山沟里的林地,然后做那种吊脚楼式的建筑,非常环保,雇当地的农民来服务,可是做的非常洋派。很牛,一个晚上6000块钱,一期一期的做,现在做了200多间房。实际上这就是树立了一个乡村度假的高端品牌,形成了一种高端消费,而且那儿整体都是这样。所以莫干山下的乡村度假,现在已经形成了一个度假区,大概有几十家,一年总收入4.5亿。一点都不豪华,成本越低越好,真是没有多少成本,而且人家老外聪明,用地是林地的租赁,根本不需要土地手续,建那种房子可以理解为临时建筑,也不需要建筑手续,稀里哗啦把事就干起来了,政府增加了一个税源,老百姓增加了就业机会,老板增加了利润,形成一个品牌,相得益彰,皆大欢喜,确实很棒。所以这样一个体系化的发展格局现在已经形成了。

(2)创新性发展。去年六月,笔者在湖北十堰接了一个汉江的项目,老板叫魏玉福很有魄力,从房地产转型来搞旅游,全国有名的公司找了一遍,搞了七八个方案,花了几千万策划费,结果搞了个案名叫“汉江梦”,定位又是八股文“东方圣河汉江,风骚源头郧阳”。名字闻得到马屁味,但不吸引人。定位闻得到骚味,并且这是准备被唾沫淹死,你是东方圣河,黄河长江怎么想?你是风骚源头,屈原的家乡秭归也不答应。项目一上来就吵架,并且是无聊的吵架,因为东方圣河、风骚源头都不吸引游客,这个炒作就无聊了。更好玩的是把笔者2009年为天目湖做的震撼性景观“天眼”的效果图,也原图拷贝放到了他们的方案里,作为他们的核心创意。这不是个例,99%的旅游策划公司要来研究这个项目,基本上都是这套东西。魏老板毕竟有市场嗅觉,老觉得不对劲,压了三年没敢动。

我们是怎么做的呢?绝对是颠覆式的!

我们发现这里是北纬三十度,全世界的怪事都发生在北纬三十度,并且我们在这里发现了五大奇事。一是这里亿万恐龙与百万年前的人类共存,都有重大考古发现;二是这里80岁以上老人的人口比例是著名的长寿之乡巴马的三倍;三是方圆十公里内聚集了以百家姓命名的所有村落,百家姓的祖先都不约而同迁居至此,采取生命能量;四是这里是全国唯一的历史从未断过代的地方,文化不断层、历史不断代、生命不断线;五是汉江河道到这里形成一大地理奇观:MING,“命”字汉语拼音竟然由河道显现出来!并且在“G”的部分,形成了一个极其逼真的天然跪拜的人!而甲骨文的“命”字就是一个人向金字塔跪拜;郧阳因陨石坠地而得县名,但是却从未发现陨石,疑似误将外星飞船当成了陨石。十堰谐音“实验”,这里会不会是外星人进行地球生命实验的基地?!

据此,笔者把这个项目命名为“神命谷”,神奇的命运,神圣的生命!来了能采生命能量、改变命运!广告词是“地理大发现!生命能量场!”。我们策划了“天问神命谷”:

神命谷第一问:

北纬30度发生了许多怪事,神命谷也在北纬30度附近,神命谷为什么恐龙和古人类共生一地?为什么百家姓全部聚齐?为什么百岁老人如此之多?这里是地球的生命之门和地球能量场吗?还是外星人的实验基地?

神命谷第二问:

北纬30度发生怪事的地方都出现三角图形,例如百慕大三角、埃及金字塔、珠穆朗玛峰、玛雅文明三角建筑、三星堆文化、鄱阳湖的魔鬼三角,五峰山从三面看极似一座金字塔,其半山有长达百米的五行石,金木水火土五行俱全,整齐排列,奇特异常,五峰山会不会是外星人基地?五行石会不会是外星人收集来研究地球的材料?

神命谷第三问:

神命谷是屈原投江处,也是粽子的诞生地,粽子是三角形,而中国古代几乎所有食物、器物和图型都是方形和圆形,跟外星人有关联的都是三角形(西方科学家认为金字塔是外星人基地,不少隐秘的雪山都是金字塔形都有强大的电磁波,都是外星人基地),古人看见外星人从金字塔形的五峰山起飞获得灵感,创造让可以让屈原灵魂升天的金字塔形粽子?

神命谷第四问:

神命谷东段地图上看有一个人呈跪拜姿势,方向正对着生命之门,韩家洲岛是双手合什处,卧龙湖古河道是弯膝跪地处,极其形似,鬼斧神工!这是不是外星人勾划的图型指示生命之门和地球能量场的所在,暗示人类朝拜获得能量?

神命谷第五问:

长利川地下城以当时的人类技术不可能做到,神命谷的韩家洲和天马崖各有一个无底洞都是通往地球内部,深不可测,尤其天崖上的神仙洞相传女娲补天从此处发起,洞内极深,有一岔道,一头通四川峨眉山,一头通东海龙宫,西方科学家认为外星人住在地球内部,这会不会是他们的通道?

神命谷第六问:

汉江南岸、汉江公路大桥头天马崖,崖上白玉庵旁有池水,记载有白色天马降临,或在池中,或在汉江,奇怪之处是,天马停过的江水中,鱼儿又多又肥。外地盗宝人想来盗取天马,霎时间狂风大作,天马腾空而起,半壁山如斧劈般突出垮塌,盗贼随着巨响掉入江水。白色天马会不会是飞船?吸引大鱼的会不会是生物电磁波?劈下大山的会不会是激光?

神命谷第七问:

韩家洲会不会就是屈原《天问》记载的“鳌戴山抃,何以安之?释舟陵行,何之迁之?”

大龟背负大山水中游,大山怎能安稳不漂流?大山离开龟背到陆上,怎么能把大山来移走?上古的人是不是看到了长利川的北峰被外星飞船搬运到了韩家洲?

神命谷第八问:

堵河为什么叫这个名字?

第一、韩家洲所在地有一个无底洞(外星人出入地球内部的门户),外星人为了遮掩这个洞口,所以搬运了一座小山来挡住洞口;

第二、这座小山刚好也挡住了汉江支流,所以命名为堵河,古人类目睹了这一个移山堵河的举动,所以取了这个奇怪的河名;

第三、韩家洲的位置刚好是“龙的传人”(朝圣的人)的双手合什位置,是不是外星人暗示此处是生命之门、地球能量场,人类应该向其朝拜?

神命谷第九问:

郧阳史料记载,韩家洲上有一“活宝贝”。每当月明之夜,江对岸就有如磨盘大的一团亮光,贼亮贼亮地在洲尾巴一带跑动。有人好奇,曾多次去捉,均不得其所,倒是有几座废弃的窖址为人们所发现。活宝贝会不会就是如通常形状都像磨盘的飞碟?

神命谷第十问:

屈原《天问》记录了上古人类和屈原本人在汉江看到过或记载过的几个疑似外星人和外星飞船的事迹:

第一、“焉有虬龙,负熊以游?雄虺九首,倏忽焉在?”哪里有无角虬龙,背着大熊来遨游?一条大蛇九个头,来去如电哪儿有?虬龙和雄虺会不会是飞碟?

第二、“何所不死?长人何守?”什么地方人不死?何处巨人来看守?不死的长人会不会是上古人类看到的外星人?

第三、“鲮鱼何所?鬿堆焉处?”人面鲮鱼哪儿有?吃人的雀在哪里?鲮鱼和鬿堆会不会是上古人类看到过但无法解释的外星人?

第四、“鳌戴山抃,何以安之?释舟陵行,何之迁之?”大龟背负大山水中游,大山怎能安稳不漂流?大山离开龟背到陆上,怎么能把大山来移走?龟背形似飞碟,会不会是上古人类看到误将飞碟当作了大龟。

第五、《大招》:豕首纵目,被发鬤只。长爪踞牙,诶笑狂只。魂啊不要去西方!猪头妖怪眼睛直着长。毛发散乱披在身上。长长的爪子锯齿般的牙,嬉笑中露出疯狂相。猪头妖怪和山鬼会不会是上古人类看到过而又无法理解的外星人?

神命谷——中国最神秘的河段!地球最奇特的密码!

谁能把屈原的作品这样来解读?!谁规定讲屈原就要讲诗歌的高峰?!我们偏要讲屈原是外星文化的见证者和记录者!中国的创意产业和旅游策划行业就是因为太多的规定、太多的框框、太多的陈规陋习,导致了太多的平庸!导致了太多的败笔!

2、产品建设

(1)同质与异质。严格地说,度假产品有一个最大的问题,就是同质化。全世界都是如此,比如像滨海度假,在全世界走,无非就是这个地方热闹一点,那个地方清静一点,这个地方有点地方文化,那个地方也有点,就是这样。但是从本质上,同质化很强。所以这个现象,严格地说也是一个很难克服的问题。但是现在如果我们研究度假产品的多样化,这种同质化的东西就可以克服一些。因为度假需求本质上就是这么几个需求,按照这几类需求对应的产品都差不多。

第一类是度假区,度假区三个特点:一大型,规模一定要大;二综合性强;三文化突出。有这三条就算把握住了度假区。第二类主体产品就是度假酒店,度假酒店要求设计的独特性、活动的丰富性和组合的新颖性,包括度假区里面包含的度假酒店都要符合这个要求。第三类是度假房地产,度假房地产就要有主题性、品牌性、创新性。否则的话,只是在度假区里建了一片房地产,不是这么个概念。我们现在很多度假区,尤其是房地产老板开发的度假区以房地产为主,这样做下来我看不出来好的效果。有些做的不错,同样的老板也有做的不好的,比如说清水湾,到现在投资投进去200多亿,可是已经回收了400多亿,而且基本上开一期卖一期。但是今年就有变化了,清水湾在海南的陵水,房价原来18000,今年变成了12000,降了三分之一,这就是市场变化。所以今年反倒有一些人去买房子去,现在清水湾的房子降了,因为它的产品好。

(2)度假产品的种类。按照规模、按照方式,现在大体上有八种:

第一,区域的二线景观房。这是休闲社区,主要的方式就是销售。

第二,海滨一线景观房。这是度假社区,主要的方式也是销售。然后度假酒店是租赁,度假公寓是租赁,商业中心、娱乐中心、会展中心,这都是多方位复合式发展。

第三,海岛,是分类运作,我们中国6000多个海岛,有一段还说无人岛可以开放了,可以由私人购买了,很多大款就牛了,我们去当岛主,后来发现谁当岛主谁倒霉。很简单一个道理,自然环境不了解,中国这些岛没有几个岛自然环境是真好,比如说浙江外海的一些岛屿,风浪一起来这个岛就没戏了。基础设施投入成本太高,别以为什么面朝大海,春暖花开,诗情画意,水、电、气、垃圾、污水这些东西怎么办?电还好办,自己弄个发电机,水弄个海水淡化,但是整个生活品质大幅度的降下来。这是把城市的基础设施条件想象到海岛上了,所以我们的海岛基本没戏,除非这个岛规模比较大,可以研究怎么开发。中国大岛不多,第一大岛台湾岛,36000,第二大岛海南,33000,第三大岛崇明岛,第四大岛是平潭岛,福建的平潭岛400平方公里,在中国就算第四大岛,我们没有多少大岛。

第四,景区,景区是峰谷对应,这个模式我们可以研究研究,有很多景区做景区本身做不起来,但是也确有一个特色,围绕这个做度假反而能够做得不错。比如说我看到很多我们好的景区规模特别大,一个黄山220平方公里,就是几个主体的山上去下来,所以在黄山里面可以做很多大的文章,就可以和度假结合。很多山地都是如此,比如说有很多丹霞地貌的山,丹霞地貌的山有一个特点,山都不高,山和山之间都有小坝子,这种小坝子做度假地,而且景区高峰时期热闹,平常怎么办?所以这就是一个峰谷对应。

第五,青年旅社,青年旅社是国际化的,全世界的青年旅社现在有6000多家,中国现在也已经有了四五百家了,但是我们现在错在哪儿?政府不重视,在全世界,青年旅社政府一定要补贴,为什么?它是培育未来的消费市场,很多大学生上大学的时候背着包,按照青年旅社专门有一个地图,到各个国家玩都住青年旅社,一个晚上8到10美元,上下铺,都是这种,大家玩的挺高兴

第六,营地,营地生态化、时尚化,营地现在变成一种比较主要的度假方式了。中国现在的营地大概有600家,规划是2020年2000家,我的看法是2000家打不住。我们现在民用汽车保有量1亿4000万台,私家车1亿台,就算1万辆车需要配套一个营地,这就是1万个营地。可是现在营地的发展政策不清,没有明确的政策,然后商业模式现在没有形成,可是这是个方向。

第七,闲散房屋利用,这是一种共享模式,这种共享模式发展的很猛。现在谁要建酒店,基本上谁建谁死,可是我们现在主题酒店、精品酒店、度假酒店,这几类项目现在还有前景,但是前景也有限,只不过现在看起来这类项目至少都是精品,有的赚钱还很多。比如像北京,北京饭店贵宾楼就是顶级区位、顶级设施、顶级品牌的酒店,房价卖到1000块已经不错了,可是北京有一种胡同的酒店,这就是主题酒店,3000块钱。我看了几个,其中有一个我问他们生意怎么样,预定到两年之后,两年之内预定已经没戏了,除非有人说我取消预定给你腾出来,文化的竞争力、文化的吸引力。但是从总体来看,下一步最猛的是闲散房高度利用,比如说一个途家集团,现在上线的闲散房屋50万套,储备的房源200万套,配套上百个县,就是地面服务跟不上来,不是简单的说有房屋去住就行了,有它的一套服务体系,有它的一套质量保障体系,这个上来就能够上了。很多地方的政府非常欢迎途家,去库存,去库存主体就是去房地产库存。比如说山东滨海地区的一个县级市,和途家签了约,有3万套闲散的卖不出去的房子,可以纳入这个体系了,去库存3万套,马上变成当地官员的政绩,这是我们一个很大的创造。从产品的角度来说就是这么十四个种类,每个种类都有不同。

三、度假区发展

1、经验与问题

从经验和问题来说,我觉得有五个,既是经验,也是问题。

第一,度假区与其他功能区,如何衔接?一类是城市型的,或者依托景区的,一类是特色化的、文化型的。城市型的就和城市其他功能区慢慢混在一起了,这是必然的。国际上的度假区,真正大规模的度假区城市型不多,除非是主题公园类的,主题公园是文化型的旅游区。上海迪斯尼一期工程核心的面积4.39平方公里,可是上海市政府在外面划了25平方公里,叫度假区。实际上就是想借助上海迪斯尼发挥的外部效应,把度假区做起来,这就是另外一个格局了。但是任何一个度假区都有这个问题,和其他功能区如何衔接。有的度假区就是自己孤零零的一片,没有其他的功能区,这倒好办,顶多有一点园区、社区、农区,这都好办。

第二,市场对应与项目发展,怎么丰富?一般而言,项目越丰富吸引力越大,但是深入看,里面就产生了一些问题,是不是越丰富越好?因为越丰富成本越高,成本怎么把握?二是这些项目在不断地变化,比如说过两年这个项目要淘汰了,淘汰了怎么办?所以必然就涉及到这类的问题。这类的问题实际上就是一个怎么具体把握的问题。但是总体而言,指着一个格局打天下,没有可能,永久的打天下这是没有可能性的,这个过程中一定会不断变化。比如说当年曾经做过一个大型的企业叫华录集团,要做一个全世界最大的录像机制造企业,厂房盖起来了,录像机的生产线都安装起来了,确实是顶级,但是工厂建成之日就是失败之时,因为那时候录像机已经被淘汰了,相当于花了40亿做了一个古董,能行吗?旅游里面也有这样的问题。

第三,度假产品与要素,多还是少?有一些基本要素,这是必须得有的,没有就不叫度假产品,但是其他的要素怎么办?尤其很多度假区,现在高尔夫球场不让搞了,可是严格地说,一个度假区如果没有一个高尔夫球场,这个度假区的基本吸引力就没了。所以那时候我们当一个要素提出来,可是现在这个事没法弄了。那么就研究其他的,比如说搞不了高尔夫球场,搞一个马场行不行?反正总是有富人,富人就追求高端,追求时尚,做一个马场也不错,或者不搞马会,搞一个飞行会,专门玩低空飞行这套东西,这个吸引力是最大的。

第四,竞争的激烈,如何突出特色?这种竞争一个是国际竞争,尤其是我们周边一些地方的竞争。第二个就是国内竞争,国内现在一说这么多度假区了,哪个度假区因为它的特色能让我们记得住?

第五,重资产与轻资产,如何运作?一个度假区的建设,从一开始必须研究资本运营。里面有一部分叫政府,或者叫政府平台公司,实实在在的投入,因为做基础设施,不能指着投资商做,必须得政府做。但是这些重资产怎么化解?那就是二次招商,通过二次招商,土地升值逐步来化解。另外一种更重要的化解方式,就是形成一种轻资产、高成长、网络化的模式,在资本市场化解。

我们现在主要的经验或者叫问题就是这五个方面。

 



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